حاسبة التمويل العقاري: كم عقار تستطيع شراءه وفق ضوابط SAMA؟
تقدّر لك هذه الحاسبة الحد الأقصى لقيمة العقار ومبلغ التمويل العقاري الذي قد تستحقه وفق ضوابط البنك المركزي السعودي (SAMA) المعلنة، اعتماداً على دخلك الشهري، ونسبة عبء الدين (Debt Burden Ratio — DBR)، ونسبة التمويل إلى قيمة العقار (Loan-to-Value — LTV). جميع الأرقام هنا تقديرية ومستمدة من اللوائح العامة المتاحة للعموم، ولا تمثّل استشارة مالية ولا موافقة ائتمانية.
ما هي نسبة التمويل (LTV) وكم الدفعة الأولى المطلوبة؟
نسبة التمويل إلى قيمة العقار (LTV) تحدّد الجزء الذي يموّله البنك من سعر العقار، والباقي هو الدفعة الأولى التي تدفعها من مالك الخاص. حدّد البنك المركزي السعودي سقوفاً قصوى للمواطنين:
- المسكن الأول: تمويل يصل إلى 90% — أي دفعة أولى لا تقل عن 10%.
- عقار إضافي/ثانٍ: تمويل يصل إلى 70% عبر البنوك (ونحو 85% عبر شركات التمويل العقاري).
هذه نسب قصوى تنظيمية؛ قد يطبّق البنك نسبة تمويل أقل بناءً على تقييمه الرسمي للعقار وملف العميل، فترتفع الدفعة الأولى المطلوبة تبعاً لذلك.
نسبة عبء الدين للتمويل العقاري مقابل القرض الشخصي
في القرض الشخصي يُطبَّق سقف 33% لنسبة عبء الدين بموجب لوائح SAMA. أما في التمويل العقاري فتسمح البنوك عادةً بنسبة أعلى لأن السكن حاجة أساسية والعقار نفسه يمثّل ضماناً:
القسط الشهري المتاح = (نسبة عبء الدين × الدخل الشهري) − الالتزامات القائمة
نسبة عبء الدين للتمويل العقاري تتراوح غالباً بين 45% و55%، وتختلف من بنك لآخر.
لا يوجد رقم ثابت واحد؛ فبعض البنوك ترفع النسبة لموظفي القطاع الحكومي والعسكريين. لهذا تتيح الحاسبة ضبط نسبة عبء الدين يدوياً لترى أثرها على قيمة العقار. اعتبر النتيجة تقديراً لا التزاماً من البنك.
كيف يُحسب مبلغ التمويل وقيمة العقار؟
أولاً يُحوَّل القسط الشهري المتاح إلى مبلغ تمويل باستخدام صيغة القسط المتناقص (Declining Balance):
حيث: P = مبلغ التمويل، PMT = القسط الشهري المتاح، r = نسبة الربح الشهرية (السنوية ÷ 12)، n = عدد الأشهر (المدة بالسنوات × 12).
ثم تُشتق قيمة العقار والدفعة الأولى من نسبة التمويل (LTV):
Down Payment = Property Price − Financing
جدول تقديري: المسكن الأول
تقديرات لدخل 15,000 ريال، مسكن أول بنسبة تمويل 90%، ونسبة ربح 5% سنوياً، ومدة 25 سنة، بدون التزامات قائمة:
| نسبة عبء الدين | القسط المتاح | مبلغ التمويل (تقديري) | قيمة العقار (تقديري) | الدفعة الأولى (10%) |
|---|---|---|---|---|
| 45% | 6,750 ر.س | ~1,155,000 ر.س | ~1,283,000 ر.س | ~128,000 ر.س |
| 50% | 7,500 ر.س | ~1,283,000 ر.س | ~1,426,000 ر.س | ~143,000 ر.س |
| 55% | 8,250 ر.س | ~1,411,000 ر.س | ~1,568,000 ر.س | ~157,000 ر.س |
تقديرات لدخل إجمالي 15,000 ريال، مسكن أول (LTV 90%)، نسبة ربح 5% سنوياً، مدة 25 سنة، بدون التزامات. الأرقام مقرّبة وتختلف فعلياً حسب البنك ونوع المعدل وتقييم العقار.
صندوق التنمية العقارية (REDF) والدعم السكني
يقدّم صندوق التنمية العقارية (REDF) دعماً سكنياً للمواطنين السعوديين المؤهلين عبر برنامج "سكني"، يشمل دعم الدفعة الأولى أو تحمّل جزء من أرباح التمويل (تمويل مدعوم أو بدون ربح على جزء من المبلغ). يُذكر في بعض المصادر سقف برنامجي يقارب 500,000 ريال للدعم.
قيمة الدعم والأهلية له تخضع لتقييم الصندوق وضوابطه وقد تتغيّر من وقت لآخر. هذه الحاسبة لا تحتسب دعم الصندوق ولا تَعِد بأي استحقاق محدّد؛ هي مرجع معلوماتي فقط. للتأكد من أهليتك ومبلغ الدعم راجع منصة "سكني" والصندوق مباشرةً.
العوامل التي تؤثر على موافقة البنك
الحاسبة تعطي الحد الأقصى النظري وفق DBR وLTV، لكن البنك يراجع عوامل إضافية قبل الموافقة النهائية:
- التاريخ الائتماني: سجلك في نظام "سمة" (SIMAH) وانتظام سدادك السابق.
- تقييم العقار: القيمة السوقية المعتمدة من مُقيّم البنك قد تخفض نسبة التمويل.
- استقرار الدخل ومصدره: القطاع الحكومي عادةً يحظى بشروط أفضل من القطاع الخاص.
- عمر المقترض: يجب أن ينتهي التمويل قبل سن معيّن، ما قد يقصّر المدة المتاحة.
- الالتزامات القائمة: القروض والبطاقات الحالية تقلّل القسط المتاح للتمويل.
- صلاحية الإقامة للوافدين: التمويل العقاري للوافدين أكثر تقييداً ويخضع لشروط خاصة.
الأسئلة الشائعة
كم تبلغ نسبة التمويل (LTV) للمسكن الأول في السعودية؟
حدّد البنك المركزي السعودي (SAMA) سقف نسبة التمويل إلى قيمة العقار (Loan-to-Value) للمواطنين بحيث يصل التمويل إلى 90% للمسكن الأول، أي أن الدفعة الأولى المطلوبة لا تقل عن 10% من قيمة العقار. أما العقار الإضافي/الثاني فيصل التمويل عبر البنوك عادةً إلى 70% (وقد يصل إلى نحو 85% عبر شركات التمويل العقاري). هذه نسب قصوى تنظيمية، وقد يطبّق البنك نسبة أقل حسب تقييمه للعقار وملف العميل.
لماذا نسبة عبء الدين (DBR) للتمويل العقاري أعلى منها للقرض الشخصي؟
في القرض الشخصي يُطبَّق سقف 33% المنصوص عليه في لوائح SAMA. أما في التمويل العقاري فعادةً ما تسمح البنوك بنسبة عبء دين أعلى — غالباً في حدود 45% إلى 55% — لأن السكن حاجة أساسية والأصل العقاري يمثّل ضماناً. النسبة الفعلية تختلف من بنك لآخر وحسب ملف المقترض، وقد تكون أعلى لبعض موظفي القطاع الحكومي والعسكريين. لا يوجد رقم ثابت واحد؛ اعتبر ما تعرضه الحاسبة تقديراً قابلاً للتعديل.
ما هي أطول مدة سداد للتمويل العقاري؟
تتيح معظم البنوك مدة سداد تصل إلى 25 إلى 30 سنة (300–360 شهراً) للتمويل العقاري السكني. كلما طالت المدة انخفض القسط الشهري وارتفع مبلغ التمويل الذي تستحقه، لكن إجمالي الأرباح المدفوعة على مدى عمر التمويل يرتفع. المدة المتاحة تختلف حسب البنك وعمر المقترض عند انتهاء التمويل.
كم نسبة الربح/الفائدة على التمويل العقاري في 2026؟
تتراوح نسب الربح على التمويل العقاري السكني في 2026 تقريباً بين 4% و6% سنوياً، وقد طرحت بعض البنوك الكبرى نسباً في منتصف الـ4% على آجال 20–30 سنة. هذه أرقام استرشادية فقط وتتغير باستمرار حسب البنك ونوع المعدل (ثابت أو متغيّر) وملف العميل والعروض السارية. راجع البنك للحصول على عرض رسمي.
ما هو صندوق التنمية العقارية (REDF) ودوره في التمويل؟
صندوق التنمية العقارية (REDF) يقدّم دعماً سكنياً للمواطنين السعوديين المؤهلين عبر برنامج "سكني"، يشمل دعم الدفعات أو تحمّل جزء من أرباح التمويل (تمويل مدعوم/بدون ربح على جزء من المبلغ). يُذكر في بعض المصادر سقف برنامجي يقارب 500,000 ريال للدعم، لكن قيمة الدعم والأهلية تخضع لتقييم الصندوق وضوابطه وقد تتغيّر. هذه الحاسبة لا تحتسب دعم الصندوق ولا تَعِد بأي استحقاق محدّد؛ راجع منصة "سكني" والصندوق مباشرةً.
هل الحاسبة تضمن الموافقة على التمويل العقاري؟
لا. الحاسبة تعطيك تقديراً نظرياً للحد الأقصى لقيمة العقار والتمويل بناءً على دخلك ونسبة عبء الدين ونسبة التمويل، لكنها لا تمثّل موافقة ائتمانية. يراجع البنك عوامل إضافية مثل سجلك في "سمة"، وتقييم العقار، واستقرار الدخل، ومدة الخدمة، وصلاحية الإقامة للوافدين. النتيجة الفعلية تختلف حسب سياسة كل بنك.
حدّد دخلك وأهليتك أولاً
لتقدير دخلك الشهري بدقة قبل استخدام هذه الحاسبة، استخدم حاسبة الراتب السعودي لمعرفة راتبك الإجمالي بعد بدل السكن والنقل. ولمعرفة حدّ التمويل غير العقاري راجع حاسبة أهلية القرض الشخصي، أو اطّلع على دليل الرواتب لتقدير دخلك حسب المهنة.
المصادر الرسمية
تستند الأرقام والقواعد الواردة في هذه الصفحة إلى المراجع الرسمية التالية:
أدوات ذات صلة
الحاسبة
احسب الراتب الصافي مع بدل السكن، بدل النقل، وخصم التأمينات الاجتماعية (GOSI) 9.75%.
سلم الرواتب
أكثر من 60 سلم رواتب رسمي للقطاع الحكومي والخاص مع تفاصيل المرتبة والدرجة.
نهاية الخدمة
احسب مكافأة نهاية الخدمة بدقة وفق المواد 84 و 85 من نظام العمل السعودي.
خارج الدوام
احسب أجر ساعات العمل الإضافية بضعف ونصف حسب المادة 107 من النظام.
مواعيد الدفع
تابع موعد الراتب، حساب المواطن، والضمان الاجتماعي مع التعديل التلقائي لعطلة نهاية الأسبوع.